A través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), se destinarán 2 billones de pesos en depósitos UVA, recursos que las entidades bancarias utilizarán para ofrecer préstamos orientados a la compra y mejora de viviendas.
De acuerdo a la consultora Econviews, esta decisión marca un avance en la dirección adecuada y muestra un enfoque más pragmático frente a los desafíos que atraviesan ciertos sectores económicos. No obstante, la misma advertencia que realizó Santiago Bausili, presidente del Banco Central, se repite: el volumen inicial de fondos es insuficiente para provocar un verdadero auge hipotecario.
Este programa podría potencialmente financiar unas 15.000 operaciones adicionales y elevar el porcentaje de crédito hipotecario desde el actual 0,68% hasta un leve 0,83% del Producto Bruto Interno (PBI). Econviews sostiene que para lograr un cambio estructural sería necesario movilizar un porcentaje significativamente mayor del FGS, que podría destinar hasta 20.000 millones de dólares a instrumentos hipotecarios.
“El uso de fondos del FGS para fondear créditos hipotecarios es positivo y está en línea con lo que veníamos promoviendo”, comentó la consultora dirigida por Miguel Kiguel. Esta iniciativa se presenta como una de las pocas políticas de estímulo que no necesita modificar los principales anclajes del programa económico: equilibrio fiscal, esquema cambiario y control de la emisión.
El FGS llevará a cabo licitaciones de depósitos UVA entre bancos por un total de 2 billones de pesos, inicialmente distribuidos en bloques de 200.000 millones. Las entidades tendrán la posibilidad de optar por dos tipos de colocaciones: la primera con un año de plazo y una tasa mínima de UVA más 2,5%, y la segunda a cinco años, con un rendimiento mínimo de UVA más 4,5%. A cambio, los bancos estarán obligados a destinar estos fondos a créditos hipotecarios con un mínimo de 15 años de plazo y una tasa que no exceda UVA más 7,5%, siendo el monto máximo de cada préstamo de 150.000 UVA.
La primera licitación está programada para la próxima semana. Sin embargo, Econviews subraya que los efectos sobre el mercado inmobiliario no se manifestarán de inmediato, ya que primero se deben adjudicar los depósitos, antes de que los bancos evalúen, aprueben y desembolsen los nuevos créditos.
Esta medida representa aproximadamente el 23,5% del stock hipotecario actual. Por lo tanto, aunque su impacto será positivo, la consultora considera que no generará por sí sola un cambio drástico en el mercado.
El problema que busca abordar el Gobierno no solo es la falta de crédito, sino también la escasez de financiamiento a largo plazo. La mayoría de los bancos obtienen sus recursos principalmente mediante depósitos que los clientes pueden retirar rápidamente, con un plazo promedio de fondeo de apenas 28,7 días, en contraste con la duración promedio de los créditos hipotecarios que llega a 20,1 años.
Esta discrepancia crea un descalce significativo: si las entidades destinan una parte excesiva de sus depósitos a hipotecas, se enfrentarían a la necesidad de devolver el dinero a sus clientes antes de recuperar los préstamos otorgados.
En los mercados desarrollados, esta situación se soluciona mediante la participación de inversionistas institucionales, como fondos de pensiones y compañías de seguros, que adquieren carteras hipotecarias o títulos respaldados por esos créditos. Así, los bancos obtienen liquidez, disminuyen el descalce y pueden volver a otorgar préstamos.
En Argentina, este canal de financiamiento se perdió tras la crisis de 2001, cuando se produjo la pesificación de los préstamos y la posterior nacionalización de las AFJP. Desde entonces, las entidades no han tenido suficientes compradores de activos a largo plazo que absorban sus carteras hipotecarias.
El FGS podría cubrir parcialmente ese vacío. Actualmente, gestiona activos por 126,1 billones de pesos, equivalentes a alrededor de 80.000 millones de dólares y representa el 11,3% del PBI. La mayoría de su cartera está compuesta por títulos públicos y acciones, mientras que mantiene aproximadamente 2,1 billones de pesos en plazos fijos y otros 800.000 millones en fondos comunes de inversión.
El programa comprometido implica menos del 2% de los activos del FGS. Econviews estima que esos recursos permitirían financiar unas 15.000 hipotecas y mejorar la relación del crédito hipotecario respecto al PBI en solo 0,15 puntos porcentuales.
Aunque este avance sería notable frente a la situación actual, aún dejaría a Argentina rezagada en comparación con otros países de la región. En agosto de 2026, el stock de hipotecas representaba 0,68% del PBI. En contraste, esta relación alcanza el 2,3% en Paraguay, 4,5% en Uruguay, 6,4% en Colombia, 6,6% en Perú y 10% en Brasil, mientras que Chile encabeza la lista con un impresionante 27,9%.
La brecha se mantiene a pesar de la recuperación experimentada en los últimos dos años. En mayo de 2024, el crédito hipotecario solo equivalía al 0,11% del PBI. Desde entonces, su volumen se multiplicó por siete en términos reales, con más de 66.000 préstamos otorgados según el Banco Central.
El crecimiento más significativo se dio entre octubre de 2024 y octubre de 2025, y si bien en 2026 la expansión continuó, lo hizo a un ritmo más moderado.
Econviews sugiere que el FGS podría comenzar reasignando al menos 5.000 millones de dólares. Más adelante, dentro de los márgenes establecidos por la ley, tendría la capacidad de destinar hasta el 25% de su cartera en títulos hipotecarios, lo que sobre la valuación de julio ascendía a unos 20.000 millones de dólares.
Este volumen sí podría cambiar la dinámica del mercado, aunque requeriría un diseño financiero más sólido y normativas que protejan tanto el patrimonio del fondo como a los funcionarios encargados de tomar decisiones de inversión.
La consultora describe el mecanismo propuesto como ‘sui generis’. En lugar de adquirir directamente letras o títulos respaldados por hipotecas, el FGS funcionará como un gran depositante para los bancos. Esta estructura permite poner rápidamente los recursos a disposición de las entidades, pero solo aborda una parte del problema, ya que los bancos deberán continuar generando las hipotecas y manteniéndolas en sus balances.
Además, incluso los depósitos más prolongados del programa vencerán en cinco años, mientras que los préstamos tendrán una duración mínima de 15 años, lo que reduce pero no elimina el descalce.
Econviews había planteado la creación de un Fondo de Crédito Hipotecario que integrara al FGS, organismos multilaterales e instituciones financieras privadas. Este vehículo compraría letras hipotecarias a los bancos originadores, asumiría el riesgo de liquidez y permitiría a las entidades retener el riesgo crediticio de los clientes.
El propósito sería desarrollar un mercado secundario real: los bancos podrían vender los instrumentos, recuperar capital y generar nuevas hipotecas, al tiempo que los inversionistas institucionales recibirían activos a largo plazo ajustados por inflación.
La consultora interpretó que el Gobierno eligió la opción de depósitos porque es una alternativa que puede implementarse sin necesidad de aprobar nueva legislación. Una reorganización más ambiciosa del FGS podría requerir la intervención del Congreso y mayores garantías legales para quienes administran el fondo.
Esta iniciativa se presenta en un contexto de debilidad del sector, con la construcción 22,9% por debajo de los niveles del primer semestre de 2023. Más del 66% de los préstamos hipotecarios se destina a la compra de viviendas nuevas, lo que indica que una mejora sostenida en el financiamiento podría acelerar la venta de unidades disponibles y fomentar el inicio de nuevos proyectos. Además, los fondos también pueden aplicarse a reformas.
El mercado inmobiliario presenta, asimismo, una situación más favorable en comparación con el ciclo hipotecario anterior. Según Econviews, el precio promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires está un 11,8% por debajo de los máximos de principios de 2019.
La consultora destacó que el actual stock de propiedades en venta podría absorber inicialmente una mayor demanda sin provocar un incremento abrupto en los precios. También resaltó la calidad de los préstamos, ya que la morosidad de la cartera hipotecaria se sitúa en 1,63%, muy inferior al 12,77% de irregularidad del crédito total para las familias.
Uno de los aspectos más críticos del programa es el posible impacto sobre los recursos destinados a jubilaciones. Econviews descartó preocupaciones sobre la posibilidad de que la inversión retire fondos directos que se utilizan para el pago de pensiones.
El FGS ya realiza colocaciones a plazo fijo desde su creación. La nueva medida implicaría únicamente una extensión de los plazos de ciertos depósitos o una reasignación de recursos que actualmente están invertidos en otros instrumentos.
En los últimos 12 meses, las rentas del FGS generaron un promedio mensual de 130.000 millones de pesos. En el mismo lapso, el Estado destinó aproximadamente 5,9 billones de pesos mensuales al pago de jubilaciones y pensiones contributivas.
Esto indica que las rentas del fondo cubren un poco más del 2% del gasto previsional. Así, los haberes se financian más por los ingresos corrientes del Estado que por el retiro periódico de activos del FGS.
Por lo tanto, el debate relevante no radica en si el fondo debe permanecer inactivo, sino en cómo invertir sus recursos con parámetros de rentabilidad, liquidez y riesgo compatibles con su función previsional.
