El verdadero valor de las propiedades: cómo negociar de manera efectiva

– Cuánto se puede ajustar el precio de los departamentos – La estabilidad de los precios en el mercado – Estrategias para negociar una propiedad Los precios de los departamentos publicados en los portales inmobiliarios representan las expectativas iniciales de venta, pero no necesariamente reflejan el monto final que se paga. Existe un margen entre el precio solicitado y el precio confirmado que puede ofrecer una oportunidad para negociar, aunque actualmente este margen es menor en comparación con años anteriores. De acuerdo con el Índice M² Real, desarrollado en conjunto por Re/Max Argentina, la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario, el precio efectivo de cierre de los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó un promedio de u$s 2.112 por metro cuadrado en julio de 2026. Este índice tiene una característica fundamental: se calcula exclusivamente en base a operaciones efectivas y no considera los precios de publicación, lo que permite una evaluación más precisa de lo que compradores y vendedores logran acordar. Los precios de cierre por tipo de departamento fueron los siguientes: – Un ambiente: u$s 2.302 por metro cuadrado. – Dos ambientes: u$s 2.126. – Tres ambientes: u$s 2.054. La diferencia entre el precio publicado y el definitivo es crucial para quienes buscan adquirir una propiedad. En julio, esta brecha se posicionó en -4,81%, lo que indica que los departamentos se vendieron, en promedio, casi un 5% por debajo del valor inicial. Esta cifra refleja una ligera disminución respecto a junio, cuando la diferencia alcanzó el -5,11%. Sin embargo, este ajuste es moderado, lo que confirma una estabilidad en el margen de negociación. “El margen de negociación se había reducido desde un 9% en 2020, llegando a un mínimo del 4,15% en octubre de 2024, pero en los últimos meses ha vuelto a aumentar al 5%”, comentó el entrevistado. En términos prácticos, esto implica que una propiedad cotizada en u$s 100.000 podría cerrarse, en promedio, en alrededor de u$s 95.190 tomando como referencia esta brecha. No obstante, factores como el estado del departamento, su ubicación, la antigüedad de la publicación y la urgencia del vendedor pueden influir en el resultado final de la negociación. El estudio también revela que el mercado actual se aleja de los momentos en los que los propietarios debían aceptar descuentos mucho más significativos para llevar a cabo las transacciones. La brecha vigente sugiere un equilibrio en las expectativas tanto de los vendedores como de los compradores. Además del espacio para negociar, uno de los hallazgos más relevantes del informe de julio es la estabilidad de los precios efectivos de cierre. El promedio de u$s 2.112 por m² es solo un 0,9% inferior al de julio de 2025, que había sido de u$s 2.131. La comparación mensual tampoco muestra cambios drásticos. En junio, el índice se había situado en u$s 2.108 por m², solo u$s 4 menos que en julio. Después de alcanzar los u$s 2.200 por m² en mayo, los valores de los dos meses siguientes se estabilizaron en niveles similares. Esto sugiere que, por el momento, no surgen indicios claros de un cambio en la tendencia de precios efectivos. El análisis segmentado evidencia diferencias según el tipo de departamento. Los de un ambiente ostentan el mayor valor de cierre en julio, registrando u$s 2.302 por metro cuadrado, seguidos por los de dos ambientes a u$s 2.126 y los de tres ambientes a u$s 2.054. Estos cifras de cierre son útiles para que el comprador evalúe una propiedad y verifique si el precio solicitado se encuentra alineado con lo que realmente se está pagando en el mercado. Los datos de julio indican que hay margen para negociar; sin embargo, no es aconsejable realizar ofertas excesivamente elevadas. Con una brecha promedio cercana al 5%, una propuesta que se aparte demasiado del precio publicado puede no ser bien recibida, especialmente en el caso de propiedades bien ubicadas y valoradas. “La brecha no es alta porque los valores de venta aún se mantienen en un mínimo histórico. Ofertas demasiado agresivas suelen ser rechazadas, por lo que recomiendo precaución si la propiedad es interesante, para no dejar pasar la oportunidad”, comentó el entrevistado. Una estrategia efectiva es analizar el tiempo que lleva publicada la propiedad, comparar el precio por metro cuadrado con unidades similares y utilizar la brecha promedio para formular una oferta razonable. Puede haber mayor margen en situaciones donde el propietario necesita una venta rápida o cuando la propiedad lleva mucho tiempo en el mercado sin compradores. En estos casos, la negociación podría ser más favorable, permitiendo lograr un descuento adicional. Por el contrario, en propiedades atractivas y bien valuadas, intentar imponer un descuento considerable puede resultar en la pérdida de la oportunidad de compra. En resumen, el panorama de julio presenta dos señales relevantes: las propiedades continúan vendiéndose por debajo de los precios publicados, aunque los valores efectivos se mantienen prácticamente sin cambios. Para quienes disponen de dólares y están en busca de adquirir, esto implica que hay margen para negociar, aunque el mercado actual no parece ofrecer grandes descuentos generalizados.