Créditos en dólares para empresas: implicaciones en el mercado inmobiliario

El ministro de Economía, Luis Caputo, comunicó recientemente una nueva iniciativa destinada a canalizar los dólares depositados en bancos hacia la economía real. La construcción es uno de los sectores que podría beneficiarse, aunque desde la industria se considera que no habrá un impacto inmediato a corto plazo. Caputo también dio a conocer que el Gobierno está evaluando la posibilidad de utilizar fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para lograr financiamiento a largo plazo para las entidades bancarias. Esta estrategia busca abordar el desafío del fondeo a largo plazo para las instituciones financieras, aunque el ministro descartó que se implemente un sistema donde el FGS adquiera directamente las hipotecas generadas por los bancos. En su anuncio, se mencionó que, con el objetivo de “reactivar” la economía, se permitirá a los bancos utilizar un porcentaje de los depósitos en dólares para financiar a empresas, incluso aquellas que obtienen ingresos en pesos, algo que había estado severamente limitado desde 2001. Es relevante destacar que esta medida se centra exclusivamente en las personas jurídicas. “Estamos extendiéndolo a todas las empresas”, afirmó Caputo en una conferencia de prensa. Además, dijo que las entidades podrán utilizar hasta el 15% de sus depósitos en moneda extranjera para estas operaciones, en un marco que incluirá requerimientos de capital mínimo y restricciones a la exposición crediticia. Aunque la medida no fue diseñada únicamente para el mercado inmobiliario, Caputo hizo hincapié en la importancia de la construcción, así como en el sector automotor. “Esto apunta a generar un mayor nivel de crédito, principalmente para la industria de la construcción, que opera en dólares y genera empleo”, argumentó el ministro. La reacción del sector desarrollador fue favorable, aunque advirtieron que la disponibilidad de una nueva fuente de financiamiento no garantiza una reactivación inmediata de los proyectos. “Las medidas van en la dirección correcta, están bien, nos entusiasman y nos sentimos satisfechos por haber contribuido a que esto se impulse”, sostuvo Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos + Asociación de Empresarios de la Vivienda (CEDU+AEV), en referencia tanto a la apertura del crédito en dólares como a la alternativa que el Gobierno estudia con el FGS. Tabakman considera que el anuncio “suena bien” y podría convertirse en una herramienta significativa para la industria. Sin embargo, destacó un obstáculo adicional: muchos desarrolladores inmobiliarios argentinos nunca han financiado sus proyectos a través de bancos y carecen de las estructuras necesarias para ello. “El desarrollo inmobiliario está conformado por empresas que nunca recurren al endeudamiento bancario. No están preparadas. Hay un aspecto educativo: los desarrolladores deben aprender qué implica una carpeta de crédito, cómo calificar y qué garantías presentar”, explicó. Este desafío también se presenta del lado de las entidades bancarias, que no están acostumbradas a evaluar el riesgo específico de los desarrolladores inmobiliarios. “Es un proceso que lleva tiempo, pero no lo veo tan rápido. Quizás las empresas más grandes puedan acceder más fácilmente, pero la mayoría opera de otra manera y tendrá que adaptarse”, agregó. Hasta ahora, los dólares depositados en el sistema financiero no podían ser otorgados a cualquier empresa. Durante años, la normativa se enfocó en que esos fondos se destinaran principalmente a empresas capaces de generar ingresos en moneda extranjera, como los exportadores, con el fin de evitar el riesgo de prestar dólares a deudores cuyos ingresos dependieran exclusivamente del peso. Para el sector inmobiliario, esta medida puede representar un cambio significativo, puesto que tradicionalmente las propiedades se compran y venden en dólares, y los desarrolladores requieren grandes sumas de capital previo al inicio de una obra, recuperando la inversión a medida que venden las unidades. Esta situación ha sido una de las principales preocupaciones planteadas por el sector al Gobierno. Según relató Caputo, uno de los pedidos de los empresarios fue claro: “Tenemos la tierra, contamos con un 20% de capital; si pudiéramos conseguir un 30% más, empezaríamos”. La discusión sobre el crédito intermedio regresa a la mesa; este financiamiento es el que recibe el desarrollador para construir antes de recuperar el capital a través de la venta de las unidades. Para Tabakman, el bajo costo de fondeo en dólares que poseen los bancos podría impulsar nuevos proyectos. Sin embargo, aclara que no solo se trata de que el dinero esté disponible, sino que las compañías deberán demostrar su capacidad de pago, ofrecer garantías y atravesar procesos de evaluación crediticia que muchos en la industria no conocen. “No es que no haya interés en acceder a esos recursos, sino que no es fácil estructurar una propuesta. Sin embargo, es necesario comenzar de alguna manera. No imagino una reactivación en el corto plazo”, afirmó. Carlos Spina, CEO y socio de Argencons y vicepresidente de CEDU + AEV, expresó que el verdadero cuello de botella que enfrenta el mercado inmobiliario no radica tanto en la capacidad de desarrollar nuevos proyectos, sino en la demanda para absorberlos. “No creo que esto signifique un cambio drástico. El sector no enfrenta un problema grave de oferta en este momento; lo que necesita es mayor demanda, y esto no altera la situación actual”, señaló. A pesar de ello, Spina considera que la flexibilización es “un avance para romper el tabú que se había creado en torno a los créditos en dólares”, aunque recordó que esa limitación fue establecida para disminuir el riesgo de que empresas o personas con ingresos en pesos asumieran deudas en moneda extranjera. “No creo que los desarrolladores se atrevan a tomar créditos, salvo que las tasas sean razonables. Nadie se hipotecará sin tener la certeza de que hay un mercado y demanda para responder”, concluyó.